Thème : Logement

La crise Covid a été révélateur du coût que représente le logement pour les ménages français, en particulier pour les plus précaires et la couche dite “moyenne” qui se sont retrouvés dans l’obligation de trouver un nouveau logement pour répondre à leur nouvelle situation financière.

Si le “bouclier logement” proposé dans le programme d’Anne Hidalgo était un premier pas pour cantonner le logement à un certain pourcentage du revenu d’un ménage, il était néanmoins incomplet. Sa technicité nécessitant un travail complet de longue haleine sur le fond du sujet. Un travail qui nécessite plusieurs années d’expérimentations et de débats avec les acteurs spécialisés dans le logement pour aboutir à un dispositif efficace et viable.

Aujourd’hui, nous sommes forcés de constater que les Français souffrent de l’augmentation drastique du coût de la vie, une augmentation qui se répercute tant sur les révisions de loyer, que sur les nouvelles mises en location de logement, mais encore plus sur le coût de l’énergie. Si un rapport de l’INSEE de 2013 prévoyait que 10% des revenus des ménages étaient consacrés à chauffer leur logement. En 2022, ce pourcentage doublera voire triplera, et cela malgré l’intervention du bouclier tarifaire au 1er janvier 2023.

Par ailleurs, la loi Climat et Résilience du 24 août 2021 qui vise notamment à réduire le nombre de logements énergivores, impose de nombreuses contraintes pour les propriétaires bailleurs, sans jamais trouver de véritables solutions permettant d’effectuer les travaux. Cette Loi ne prend pas assez en compte la capacité financière des petits et moyens propriétaires, qui par l’augmentation du coût de la vie peuvent eux aussi se retrouver en difficulté financière.

Ainsi, nous socialistes, proposons d’agir pour changer la vie des Françaises et Français et cela de manière viable et pérenne, à travers plusieurs propositions concrètes. Comme l’a très bien exprimé Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH, “le logement, par ses connexions avec le pouvoir d’achat, la transition environnementale, le pacte républicain a naturellement toute sa place dans un débat public de qualité”.

Blocage de l’IRL à 1% pour les -30ans et les locataires de moins de 1 400€ de revenus pour une personne seule, et 2 600€ pour un couple :

Depuis le confinement, et la crise Covid, les prix de l’immobilier et de la consommation ne font qu’augmenter. Ainsi, il est observé une forte augmentation des indices de références des loyers qui permettent d’effectuer la révision d’un loyer légalement en cours de bail (art 17-1 loi du 6 juillet 1989). L’Indice de référence des loyers étant fixé par l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, il passe alors d’une augmentation de 1,61% pour le 4ème trimestre 2021 à 2,48% pour le 1er trimestre 2022 et 3,6% pour le 2ème trimestre 2022. Sachant que le 3ème et 4ème trimestre 2022 sont bloqués à 3,5% avec la loi Pouvoir d’Achat adoptée par le Parlement en juillet 2022.

Par exemple : un loyer de 800€ touché par une augmentation de 3,6% (T2 2022), entraîne une hausse du loyer de 28,80€ par mois.

Dans le contexte d’inflation actuel, nous pensons important de protéger les locataires les plus fragiles, en particulier les jeunes déjà précarisés, en bloquant l’IRL pour les -30ans à un pourcentage relativement faible, empêchant alors l’interdiction de dépasser une augmentation annuelle des loyers de plus de 1%. Ce blocage doit également s’étendre aux classes moyennes, personne seule ou en couple.

Par exemple : Un loyer de 800€ bloqué avec un IRL de 1%, vient augmenter le loyer de 8€ par mois.

Étendre le champ d’éligibilité à la Garantie Visale :

 Suite au lancement du dispositif de Caution locative étudiante par le Gouvernement de F. Hollande, la Garantie Visale est créée en 2015 puis lancée en janvier 2016 appuyé par l'organisme Action Logement. Ce dispositif assure le cautionnement des jeunes et d’une catégorie de salariés permettant ainsi un meilleur accès à un logement du parc privé. La Garantie Visale permet ainsi, la prise en charge des impayés de loyer et apparaît aujourd’hui comme un dispositif fiable pour le cautionnement de + de 700 000 personnes.

La Garantie Visale actuelle nécessite que le locataire réponde à une de ces conditions :

• Avoir entre 18 et 30 ans
• Si salarié de plus de 30 ans il faut répondre à une de ces conditions :

- Embauché depuis moins de 6 mois en CDD
- Gagnant jusqu’à 1500€ net/mois
- Mobilité professionnelle
- Promesse d’embauche de moins de 3 mois

• Être éligible au bail mobilité
• Logement en intermédiation locative

La Garantie Visale est un dispositif encore trop peu connu, alors qu’il permet à des jeunes et salariés de pouvoir louer un logement lorsqu’ils ne possèdent pas de garant ou que le garant dispose de ressources insuffisantes. Malheureusement aujourd’hui, beaucoup de personnes sont écartées du dispositif, les retraités par exemple, à qui demander un garant est parfois difficile avec la conjecture actuelle. Ainsi, l’élargissement du champ d’éligibilité de la Garantie Visale serait une aubaine pour les retraités et pour les propriétaires bailleurs.

Pour que les étudiants n’aient plus besoin de payer un dépôt de garantie :

L’émancipation de la jeunesse passe aussi par le logement, gage de sécurité dans leur parcours. Aujourd’hui les propriétaires bailleurs demandent de plus en plus de garanties aux étudiants. Pour pallier cette crainte des propriétaires bailleurs, nous devons agrandir le champ de compétence de la Garantie Visale pour permettre aux jeunes étudiants de ne plus devoir sacrifier leurs économies ou demander à un proche d’avancer les frais du dépôt de garantie.

La Garantie Visale étant un dispositif de cautionnement uniquement, il est proposé d’étendre la compétence de cette dernière pour devenir un organisme payeur du dépôt de garantie pour les jeunes étudiants.

Obligation pour le Bailleur social de proposer un logement plus petit et moins cher pour un locataire de logement social en impayé :

Il est largement constaté que les bailleurs sociaux n’offrent pas de relogement aux locataires en situation d’impayé de loyer, tant que la dette n’est pas éteinte. Face à cela, une obligation de proposer un logement social plus petit et par conséquent moins cher, ou en passant à une classe plus sociale, dès que cela est possible serait bénéfique. Ce relogement permettrait ainsi au locataire d’apurer sa dette, en reprenant le paiement total de ses loyers et en mettant en place un plan d’apurement mensuel.

Cependant, nous observons une insuffisance du stock de “petits” logements dans le parc social (T2 par exemple). Les taux d’attribution sont ainsi nettement plus élevés pour les T3 que pour les T2 . Ce constat met en lumière les déséquilibres de l’offre de logement social par type au regard de la demande. Le parc existant, qui représente 88% de l’offre à bas loyer, est dominé par les T3 et dans une moindre mesure les T4. Il est donc essentiel que dans la construction ou la rénovation du parc social, les petits logements soient bien plus privilégiés.

Soumettre les logements sociaux au même régime que les logements privés en cas de décence :

L’article L822-9 du Code de la Construction et de l’Habitat prévoit que pour obtenir des aides au logement, le logement doit répondre aux qualités de décence prévues par le Décret du 30 janvier 2022. L’article L843-1 de ce même code vient prévoir qu’en cas de constatation de non décence dans le logement, les aides au logement sont conservées par l’organisme payeur (CAF/MSA) pour une durée de 18 mois avec la possibilité de deux renouvellement de 6 mois en plus. Dans la durée de cette conservation le bailleur doit effectuer les travaux s’il souhaite récupérer les aides au logement conservées. En cas de non réalisation des travaux, les aides au logement sont perdues.

L’article L843-7 du Code de la Construction et de l’Habitat prévoit une exonération pour les bailleurs sociaux. Ainsi, les bailleurs sociaux doivent délivrer un logement décent, mais en cas de constatation de non décence, le pilier financier de la conservation des aides au logement ne peut fonctionner. Dans un souci de cohérence et de lutte contre l’habitat indigne, il convient d’uniformiser le régime entre le Bailleur privé et le Bailleur social.

Favoriser la création d’un quota de 10% de Bail Réel Solidaire dans les EPCI :

Le Bail réel solidaire est un dispositif qui commence juste à faire sa promotion. Une collectivité va constituer un organisme foncier solidaire, ayant pour but d’acheter des terrains. Ainsi, la collectivité restera toujours propriétaire du terrain, ce qui vaudra une redevance mensuelle par l’acheteur. L’acheteur quant à lui, sera un véritable propriétaire, dans la mesure où il devra s’acquitter de la taxe foncière, et pourra bénéficier du logement comme il l’entend. La seule différence avec un achat normal est, qu’outre le prix d’achat fortement réduit, le propriétaire dispose d’une durée d’occupation qui varie généralement entre 50 et 99 ans, sachant qu’il est possible de prolonger la durée.

Le Bail réel solidaire est un dispositif auquel il faut s’intéresser. Il permet véritablement à des personnes avec des ressources faibles de prétendre à l’acquisition sociale d’un logement. Il est très sécurisé, dans la mesure où la revente est encadrée et sans les plus values importantes. Cela assure la continuité de l’acquisition sociale. Aujourd’hui, il n’existe pas encore de quotas dans les PLUi, un quota de 10% permettrait d’agir en faveur d’une accession sociale contrôlée.

Faire de l’encadrement par niveau des loyers un principe et non une expérimentation :

L’encadrement par niveau des loyers est créé par la loi ALUR, mais c’est la loi ELAN de 2018 qui a prévu une expérimentation jusqu’en 2023 (prolongement jusqu’en 2026). Cela implique que le loyer est encadré par un loyer de référence majoré (+20%) et un loyer de référence minoré (-30%). C’est le préfet qui fixe ces loyers de référence. Avec néanmoins des exceptions possibles (travaux, sous évaluation, et complément de loyer). Aujourd’hui ce dispositif ne concerne que : Paris (en 2019), Lille, Hellemmes, Lomme (en mars 2020), Lyon et Villeurbanne (en novembre 2021), Bordeaux et Montpellier (en juillet 2021).

Au vu de la conjecture actuelle, il paraît opportun d'œuvrer pour que l’encadrement par niveau des loyers devienne le principe pour les zones tendues, et que l’encadrement par l’évolution des loyers devienne le principe pour les zones non tendues.

Un bouclier tarifaire énergie en tout temps pour les -30ans et les plus défavorisés :

La hausse du coût de la vie a rendu la vie de nombreux Françaises et Français financièrement difficile et plongée certains ménages dans la précarité. Les jeunes de -30 ans et les plus défavorisées sont les plus touchés. Le bouclier tarifaire qui débutera au 1er janvier 2023 aura pour but d’encadrer la hausse du prix du gaz et de l’électricité à 15%. Néanmoins, ce bouclier n’est que temporaire. Instaurer un bouclier permanent pour les jeunes de -30ans et les classes les plus défavorisées permettraient d’assurer un meilleur confort de vie, et leur permettrait d’économiser pour finir correctement le mois, ou s’épanouir dans des activités de loisirs ou culturelles.

Le Logement social doit rester à court terme ou pour les personnes en précarité financière :

 Le logement social est un dispositif qui se doit d’être à court terme, il doit permettre aux familles de se relever financièrement. Aujourd’hui nous constatons malheureusement que le logement social devient un mode de vie permanent ou de long terme. Certains ménages considèrent aujourd’hui le logement social comme une source de confort financier, notamment au regard de l’augmentation continue des loyers dans le privé. Alors que d’autres ménages en situation de précarité ne peuvent bénéficier d’un logement : plus de deux millions de familles sont ainsi en demande d’un logement social en France, ce qui illustre la précarité dans laquelle sont plongés bon nombre de Français.

Il est proposé de mettre en place un plus grand suivi des locataires en les accompagnant dans leur parcours résidentiel, alors que le taux de rotation n’a jamais été aussi faible dans le parc HLM. L’accession sociale à la propriété doit en être l’issue et pour celà, nous proposons le retour de l’APL Accession, le renforcement du dispositif Logement d’abord et l’incitation à intégrer un volet “accession sociale” obligatoire aux PLH des EPCI.

Ces solutions pourront améliorer la “rotation” et permettre d’orienter les attributions pour les plus précaires ou des publics en difficulté comme les familles monoparentales. Mais pour mener à bien ces objectifs, il est essentiel de relancer la production de logement social. La politique d’E. Macron est marquée par un effondrement du rythme de construction (moins de 100 000 logements agréés par an). Entre les baisses des aides à la pierre, ou des APL, nous devons dès lors et de manière urgente, relancer la construction de logements sociaux (objectif de 150 000 par an) et en pensant différemment la construction sur les territoires. Enfin, il est primordial que cette relance de la production mais aussi de la rénovation du parc social soit accompagnée d’une revalorisation significative des APL.

Contribution thématique déposée par :

• Thibaud PIKORKI, 1er Secrétaire Fédéral PS de l’Isère
• Thibault MARTIN, Secrétaire de Section PS Grenoble et Animateur Fédéral JS de l’Isère